Le città contemporanee stanno attraversando una trasformazione silenziosa ma radicale, definibile come un vero e proprio scollamento semantico. Se l’estetica dei centri urbani e dei distretti finanziari appare immutata, il significato profondo di quegli stessi spazi è stato stravolto dalle nuove dinamiche post-pandemiche. Intervenendo a un incontro promosso da Remind e dall’Italian Investment Council, Emiliano Boschetto, Chief Philosophy Officer di eFM, ha tracciato una rotta per navigare questa incertezza, individuando nel modello dello Space as a Service la chiave per trasformare un potenziale rischio finanziario in una risorsa di sviluppo economico e sociale.
Indice degli argomenti
Il divario tra forma e funzione: lo skyline non basta più
L’analisi di Boschetto parte da un’osservazione qualitativa sull’identità dei nostri centri urbani. Esiste oggi una frattura tra il profilo fisico e quello funzionale degli immobili. Mentre lo skyline di città come Milano continua a proiettare un’immagine di centralizzazione e piena attività, la realtà interna racconta una storia di disarticolazione dei processi tradizionali.
L’esempio più emblematico è rappresentato dai grandi grattacieli che dominano il panorama urbano. Citando la gestione della Torre Unicredit, Boschetto sottolinea come la struttura fisica sia rimasta identica, ma sia mutata profondamente la sua essenza: «Qualcuno ha detto che ha lasciato in piedi le mura ma ha cambiato radicalmente la dinamica sociale che c’è dietro». Questo fenomeno non riguarda solo i singoli edifici, ma l’intero ecosistema cittadino, dove il “pieno” architettonico non corrisponde più a un “pieno” di vita e attività produttiva.
La società eFM, nata nel 2000 da un’intuizione legata all’Electronic Facility Management, si è evoluta parallelamente a questo cambiamento, arrivando oggi a gestire circa 200 milioni di metri quadri tra Europa e Americhe. Questa mole di dati permette di osservare come la “E” di Electronic stia lasciando il posto alla “D” di Digital, un passaggio necessario per interpretare immobili che rischiano di diventare gusci vuoti se non riletti attraverso nuove lenti funzionali.
I numeri della crisi e il rischio di un’apocalisse del real estate
I dati globali sull’occupazione degli uffici delineano uno scenario che alcuni analisti hanno definito come una possibile “apocalisse del real estate”. A New York, ad esempio, si registrano circa 10 milioni di metri quadri sfitti, con un rischio creditizio stimato in 160 miliardi di dollari. Le proiezioni a lungo termine sono altrettanto impattanti: si prevede che entro il 2050 il 50% degli uffici attualmente occupati nelle grandi città risulterà inutilizzato.
In Italia, l’accelerazione è stata impressa da quello che Boschetto definisce un « salto quantistico » nell’adozione dello smart working. I dati del Politecnico di Milano confermano questa tendenza:
- i lavoratori agili erano circa 500mila prima dell’emergenza sanitaria.
- Durante la fase acuta del Covid sono saliti a 7 milioni.
- Attualmente la cifra si è assestata su 3,5 milioni di lavoratori, con una crescita costante di 150-200mila unità all’anno.
Questo mutamento non ha solo conseguenze logistiche, ma impatta direttamente sul benessere delle persone. Il Microsoft Work Trend Index evidenzia un aumento del burnout del 30%, mentre emerge con forza l’epidemia della solitudine e dell’isolamento, definita dal Surgeon General degli Stati Uniti come la prossima emergenza sanitaria. Il venir meno dei luoghi fisici di aggregazione professionale rischia di causare un crollo del capitale sociale e l’insorgere di patologie legate all’isolamento.
Space as a Service: l’immobile da obbligo a opportunità
Per evitare che la libertà delle persone diventi la prigione degli spazi, è necessario adottare il paradigma dello Space as a Service. Questo approccio prevede che l’immobile non sia più percepito come un contenitore rigido e monofunzionale, ma come un’infrastruttura flessibile capace di erogare servizi in base alle necessità del momento. Secondo Boschetto, ci troviamo di fronte a un bivio decisivo tra « persone libere dagli spazi e spazi liberi dalle persone ».
In questa nuova visione, lo spazio smette di essere un vincolo e diventa una scelta consapevole. Boschetto chiarisce questa transizione spiegando che: «Lo spazio, da obbligo — dovevamo andare in ufficio per lavorare nello spazio-tempo nello stesso luogo — diventa opportunità: scelgo uno spazio in base a quello che devo fare». Un ufficio può dunque trasformarsi, diventando una scuola nelle ore pomeridiane o un centro di servizi per il quartiere, migliorando drasticamente l’efficienza d’uso attraverso la polifunzionalità.
Questa rivoluzione ha riflessi immediati sull’economia di prossimità. Emblematico è l’aneddoto citato da Boschetto riguardo un barista del quartiere Garbatella a Roma, il quale ha notato un cambiamento radicale negli ordini di cornetti: picchi di richieste il lunedì, il venerdì e parte del martedì, con un vuoto centrale durante la settimana. È la dimostrazione tangibile di come la città stia diventando policentrica e di come l’immobiliare influenzi direttamente il micro-commercio urbano.
Prossimità e rigenerazione: i casi Poste Italiane e HubQuarter
L’applicazione concreta dello Space as a Service trova già riscontro in progetti di rilevanza nazionale. Poste Italiane, attraverso l’iniziativa “Spazi per l’Italia”, ha intrapreso la riconversione di 250 uffici postali, trasformandoli in poli civici e spazi di coworking. Invece di procedere con la dismissione del patrimonio, l’azienda ha scelto di dare una «nuova ragione dell’abitare» a questi luoghi, rendendoli centri nevralgici per le comunità locali.
Parallelamente, eFM ha lanciato il progetto HubQuarter, che mira a creare una rete di coworking di prossimità. L’idea è quella di permettere alle grandi corporation di mettere a disposizione i propri spazi in eccesso, consentendo ai lavoratori di non restare isolati a casa pur beneficiando della vicinanza alla propria abitazione. In questo modo si preserva la socialità senza imporre lunghi spostamenti verso i centri direzionali. Tali logiche si inseriscono nel solco delle politiche della “città dei 15 minuti”, che saranno al centro di eventi come “Roma Prossima”, focalizzati proprio sull’utilizzo condiviso degli spazi urbani.
Il valore del patrimonio pubblico: un tesoro da 15 miliardi
Il settore pubblico rappresenta l’ambito dove il modello dello Space as a Service potrebbe generare l’impatto economico più significativo. I numeri analizzati da eFM indicano la presenza di circa 345 milioni di metri quadri di patrimonio pubblico, di cui 50 milioni destinati a uso ufficio. Emerge tuttavia un’enorme disparità di efficienza rispetto al settore privato:
- nel privato, lo spazio medio per postazione è di circa 12 metri quadri.
- Nel settore pubblico, questa cifra sale drasticamente a 40-50 metri quadri per postazione.
Un efficientamento intelligente di questi spazi porterebbe a risparmi strutturali immediati. Boschetto stima che: «Se riutilizzassimo in maniera intelligente questo spazio avremmo un saving di 12 miliardi. Se pensiamo alle policy di smart working gestite, arriviamo a un saving di 15 miliardi». Queste risorse, se parzialmente reinvestite sulle persone e sulla qualità dei luoghi, potrebbero generare un incremento della produttività e della coesione sociale senza precedenti.
Una nuova agenda per il governo del territorio
La sfida del prossimo futuro consiste nel governare questo cambiamento anziché subirlo. Per Boschetto, è fondamentale che la “cabina di regia” istituzionale metta all’ordine del giorno punti chiari per la gestione del patrimonio. Il primo passo deve essere l’efficientamento degli uffici, partendo da modelli di condivisione già collaudati. In secondo luogo, è necessario incentivare chi possiede spazi in eccesso a non limitarsi alla dismissione, ma a esplorare modalità di utilizzo alternativo e condiviso.
Infine, una parte dei risparmi derivanti da queste operazioni dovrebbe essere destinata a migliorare il benessere e la socialità, offrendo ai cittadini «nuove ragioni da abitare». Questo richiede anche un’evoluzione normativa e urbanistica: gli enti locali sono chiamati a ripensare i piani regolatori in un’ottica di flessibilità, superando la rigidità della monofunzionalità per abbracciare spazi capaci di adattarsi nel tempo alle esigenze di una società in continua evoluzione.
